미주중앙일보 - 미주 최대 한인 뉴스 미디어

불경기 상가 '두 얼굴'…'렌트비 깎자' vs '나도 힘들다'

전후 최악의 경제 위기로 비즈니스가 크게 어려움을 겪으면서 렌트비 내기에도 힘겨워하는 비즈니스 업주들이 많다. 이 때문에 테넌트들은 경제적 어려움을 호소하며 건물주들에게 렌트비를 낮춰달라고 요구하고 있다. 반면, 건물주들은 공실률이 증가하면서 렌트비 수입이 줄어들자 건물 유지가 힘들다며 렌트비 인하 요구를 거부하고 있다. 한인타운의 한 상가 건물주와 그 건물에 입주해있는 테넌트의 대차대조표를 비교해봤다. LA한인타운 한 상가에서 1500스퀘어피트 정도를 리스해 한식당으로 운영하고 있는 정모씨. 현재 렌트비로 매달 4000달러 정도를 내고 있다. 정씨는 지난해 여름까지만 해도 매달 3만5000~4만달러 정도의 매상을 올려 한달에 7000~8000달러 정도는 챙길 수 있었다. 인건비로 매달 1만2000~1만3000달러 정도 음식 재료값이 1만2000달러 정도 나갔다. 또 투고용 박스 냅킨 및 각종 물품 전기세 크레딧 카드 수수료 등으로 지출되는 경비가 3000~4000달러 지출돼 이러한 경비를 빼도 나쁘지 않은 장사였다. 그러나 지난해 가을 이후 매상이 급감하면서 정씨는 렌트비 내기에도 어려움을 겪고 있다. 특히 올 들어서는 매상이 월 2만~2만5000달러 수준으로 떨어지면서 매달 3000~5000달러 적자가 나고 있다. 급기야 정씨는 홀 직원 3명중 1명을 내보내고 자녀들이 돌아가면서 일을 돕게 했다. 정씨는 "지금은 크레딧 카드 홈 에퀴티 등으로 버티고 있지만 얼마나 버틸 수 있을 지 장담할 수 없다"며 "인건비는 더 이상 줄일 데가 없고 렌트비를 내려줘야 그마나 조금 숨을 쉴 수 있다"고 한숨을 내쉬었다. 이 모씨는 지난 2007년 상업용 부동산 경기가 최고조에 달했을 때 건물 면적 8000스퀘어피트 정도 규모의 상가를 350만달러에 매입했다. 200만달러를 다운 페이먼트하고 150만달러를 융자를 받았으며 월 모기지 페이먼트는 1만2000달러 정도. 당시 6%의 캡레이트로 구매해 월 렌트비 수입은 1만8000달러 정도였다. 이씨의 건물 유지에 들어가는 비용은 매월 1만8000~1만9000달러. 모기지 페이먼트외 재산세가 월 4000달러 가까이 나갔으며 보험료가 500달러 건물 유지 및 보수에 들어가는 비용이 월 1000달러 정도였다. 또 매니지먼트 비용으로 월 1000달러 정도가 지출됐다. 렌트비를 받아 상가 유지 비용이 겨우 충당되는 셈이다. 구입 당시만 해도 오래된 테넌트가 대부분이어서 렌트비를 올릴 여지가 많고 상가 가치도 오를 것으로 기대 1~2년만 잘 관리하면 적지 않은 생활비를 가져갈 것으로 생각했으나 기대는 여지없이 깨졌다. 올해 초 3000스퀘어피트 정도를 사용하던 식당이 문을 닫아 렌트비 수입이 8000달러 가까이 줄어든 데다 다른 테넌트들도 제때 렌트비를 내지 못하고 있다. 결국 이씨는 매달 8000~1만달러를 적자를 보고 있다. 김현우 기자

타운 한인상가 매물 쏟아진다, 건물 포함 10여개 시장에 나와

LA한인타운의 한인소유 상가 및 건물들이 잇따라 매물로 나오고 있다. 상업용 부동산 가격 하락이 본격화되면서 가격이 더 떨어지기 전에 부동산을 처분하려는 건물주들의 의도 때문이다. 부동산 업계에 따르면 현재 한인타운 및 인근에 공식적으로 매물로 나와 있는 상가 및 오피스 건물만 10여개. 4가와 샤토 플레이스 인근 6층 오피스 건물이 1900만달러에 매물로 나와 있으며, 버몬트와 샌 마리노 스트리트 인근 버몬트 플라자는 950만달러에 시장에 나와 있다. 샤토 플레이스 6층 건물은 대지 면적 1.16에이커에 건물 면적 8만4000스퀘어피트로 캡 레이트는 5.8%. 버몬트 플라자는 대지 면적 2만스퀘어피트에 건물 면적 1만4700스퀘어피트다. 또 8가와 후버 코너 인근 샤핑몰이 500만달러에 나와 있으며, 윌셔와 플리머스 인근 3층 규모 오피스 건물도 1200만달러에 리스팅에 올려져 있는 상태다. 이 오피스 건물은 대지 면적 0.75에이커에 건물 면적 4만9000스퀘어피트 규모. 이밖에 버몬트와 4가 코너 셰비자동차 딜러가 입주해 있던 건물도 새 주인을 찾고 있으며, 올림픽과 웨스턴 코너 뱅크 오브 아메리카 건물 및 부지, 윌셔와 웨스턴 코너 머큐리 상가, 8가와 벌링턴 인근 샤핑센터 등도 시장에 나와 있는 상태다. 이밖에도 공식적으로 루프넷과 같은 상업용 부동산 사이트에 올리지는 않고 있지만 부동산 에이전트들을 통해 바이어를 찾고 있는 상가 또는 오피스 건물도 20개 가까이에 이르고 있다. 특징적인 것은 상업용 부동산 투자시 주요 잣대중 하나인 캡레이트(가격 대비 수익률)가 상승하고 있는 것. 2007년 까지만 해도 LA한인타운 상업용 부동산의 캡레이트는 5% 정도에 불과했으나 최근에는 6~7% 정도에 시장에 나오고 있다. 그만큼 가격이 떨어졌다는 의미다. 블루오션의 데이비드 홍 대표는 “공실률이 계속 높아지고 있고 가격도 하락하면서 더 늦기 전에 또는 계속 보유하는 것이 부담스러워 매물로 많이 내놓고 있으며 이에 따라 가격도 낮아지고 있다”며 “그러나 상업용 부동산 융자 조건이 워낙 좋지 않아 매매에 큰 걸림돌이 되고 있다”고 말했다. 김현우 기자 khwo@koreadaily.com

코리아타운·다운타운 상가, 한인 1300개 보유…가치 13억불 넘어

LA한인타운과 다운타운 내 한인소유 상가는 1300개에 이르며 이들 총가치도 13억달러(구입가 기준)를 넘고 있다. 본지가 김희영 부동산과 공동으로 조사한 LA한인타운 및 다운타운 개인명의 상가 현황에 따르면 2월말 현재 한인 상가는 총 1286개인 것으로 밝혀졌다. 이들 상가의 총 가치는 13억1988만달러로 상가당 평균 102만6000달러에 매입했다. 또 이들 상가의 융자 총액은 8억156만달러로 한인들은 평균 40%를 다운 페이먼트하고 60%를 융자받아 상가를 매입한 것으로 조사됐다. 이번 조사에는 한인이 리빙 트러스트나 법인 명의로 소유한 부동산은 제외된 만큼 실제 한인이 이 지역에서 소유한 상가 가치(구입가 기준)는 20억달러를 넘어설 것으로 추정된다. 상가의 경우 중소형은 개인 명의가 많지만 중대형은 법인 또는 리빙 트러스트 명의가 많기 때문이다. 그러나 지난 몇 년간 한인 소유 상가가 크게 증가하지는 않았다. 2005년말 현재 한인 명의 상가는 1235개로 지난 4년 새 한인 소유 상가는 50여개 늘어난 데 그쳤다. 이는 2000년대 초 까지만 해도 한인들이 타인종으로부터 상가를 매입한 경우가 많지만 2005년 이후는 한인간의 거래가 많아졌기 때문으로 분석된다. LA한인타운 및 다운타운을 10개 지역으로 나눠 살펴보면 동서로 유니온과 패어팩스 남북으로 피코와 올림픽 지역에 한인 상가가 255개로 가장 많았다. 2005년 당시 270개로 가장 많았던 '아담스-4가-버질-윌턴'은 이번 조사에서 231로 감소했다. 김희영 부동산의 김희영 대표는 "2005년 이후에도 한인들이 상가를 많이 매입했지만 한인 끼리 거래가 많았고 특히 상가 가격이 급등하면서 한인들이 법인 명의로 매입하는 사례가 많았다"고 말했다. 김현우 기자

한인소유 상가 소매용이 41%…40~50만불 다운페이, 60% 융자구입 선호

한인이 개인명의로 LA한인타운 및 다운타운에 보유한 상가는 소매용 상가가 가장 많았고 평균 매입가격이 가장 높은 것은 교회 및 중고차 매매용 상가인 것으로 이번 조사 결과 나타났다. 본지가 김희영 부동산과 공동으로 한인 상가 소유 현황을 업종별로 분석한 자료에 따르면 한인이 이 지역에 개인명의로 보유한 1286개의 상가중 소매용 상가가 532개로 41.4%에 이르렀다. 주차장이 209개로 두번째(16.3%)로 많았으며 사무실 및 상가 복합 건물이 87개 제조업 건물이 86개 자동차 수리 및 타이어 판매용 건물 82개 등 순이었다. <표 참조> 업종별 구입 가격으로는 개인 명의 소유 교회가 5개 총 구입가격은 5000만달러로 평균 가격 1000만달러를 기록 평균 매입가격이 가장 높았다. 이어 중고차판매용 건물의 한인 소유가 5개 총 구입가격은 2136만달러로 평균 매입가격 427만2000달러를 기록 두번째로 높았다. 반면 단독 식당 건물 드라이브 패스 패스트푸드용 건물 등은 평균 매입 가격이 30만~50만달러에 불과했다. 김희영 대표는 "일부 건물들은 매입가격이 나오지 않아 실제 건물 총 구입가는 10~20% 정도는 더 높을 것으로 추정된다"며 "한인들은 업종에 상관없이 40만~50만달러 정도를 다운 페이먼트하고 50~60% 정도를 융자받아 살 수 있는 상가를 선호하고 있다는 것을 알 수 있다"고 분석했다. 김현우 기자